Vilniaus naujos statybos būsto rinka pasižymi vis ryškesniais skirtumais tarp miesto rajonų. Vienur už tą patį biudžetą galima įsigyti erdvesnį šeimos butą, kitur – gerokai mažesnį būstą, tačiau arčiau Senamiesčio, darbo vietų ir pagrindinių miesto traukos centrų. Spalį paskelbta NT projektų platformos „CityNow“ ir bendrovės „Realco“ rinkos apžvalga leidžia palyginti ne tik dabartines kainas, bet ir tai, kaip jos keitėsi nuo 2023 metų pradžios.
Didžiausias kontrastas matomas lyginant Pašilaičius ir Senamiestį. Rugsėjo pabaigoje vidutinė naujo buto kvadratinio metro kaina Pašilaičiuose siekė apie 3 400 eurų, o Senamiestyje – 7 200 eurų. Taigi tame pačiame mieste naujos statybos būsto kvadratinis metras viename iš šių rajonų vidutiniškai kainavo daugiau nei dvigubai brangiau nei kitame.
Ką tai reikštų konkrečiam pirkėjui? Skaičiuojant pagal šias vidutines kvadratinio metro kainas, 50 kv. metrų naujas butas Pašilaičiuose kainuotų apie 170 tūkst. eurų, o tokio paties ploto būstas Senamiestyje – apie 360 tūkst. eurų. Skirtumas siektų net 190 tūkst. eurų. Tai iliustracinis palyginimas, o ne konkrečių parduodamų butų pasiūlymas: galutinė kaina priklauso ir nuo projekto, būsto įrengimo, aukšto, parkavimo bei kitų aplinkybių.
Kitose analizuotose miesto dalyse kainos taip pat gerokai skiriasi. Naujamiestyje rugsėjo pabaigoje vidutinė naujo būsto kaina siekė apie 4 800 eurų už kvadratinį metrą, o Lazdynuose – apie 4 300 eurų. Pagal šiuos vidurkius 50 kv. metrų butas Naujamiestyje kainuotų maždaug 240 tūkst. eurų, Lazdynuose – apie 215 tūkst. eurų. Tai rodo, kad net rajonai, kurie tradiciškai nėra priskiriami pačiam miesto centrui, naujo būsto kainomis jau priartėjo prie aukštesnio segmento.
Dar įdomesnis vaizdas atsiveria pažvelgus į kainų pokyčius nuo 2023 metų pradžios. Pašilaičiuose vidutinė naujo buto kvadratinio metro kaina pakilo nuo maždaug 2 700 iki 3 400 eurų, Naujamiestyje – nuo 4 400 iki 4 800 eurų. Tuo metu Senamiestyje ji padidėjo nuo maždaug 4 900 iki 7 200 eurų, o Lazdynuose – nuo 2 900 iki 4 300 eurų. Vadinasi, Naujamiestyje augimas siekė apie 9 proc., o Lazdynuose ir Senamiestyje buvo gerokai spartesnis – artėjo prie 50 proc.
Vis dėlto spartus ankstesnių metų brangimas nebūtinai reiškia, kad tokia tendencija tęsis ir ateityje. NT rinkos dalyviai atkreipia dėmesį, kad kainų kilimą pastaraisiais mėnesiais pristabdė didesnė naujų butų pasiūla, pabrangęs skolinimasis ir infliacija. Rugsėjį visoje Vilniaus pirminėje būsto rinkoje buvo siūloma daugiau kaip 6,1 tūkst. butų, todėl pirkėjai turi daugiau galimybių palyginti skirtingus projektus.
Ypač ryškiai išaugusi pasiūla matoma Pašilaičiuose. „Realco“ skaičiavimais, rugsėjį čia buvo siūloma apie 1 020 naujų būstų – daugiausia iš visų Vilniaus rajonų. Antroje vietoje pagal pasiūlą buvo Lazdynai su maždaug 647 būstais. Didelis pasirinkimas reiškia ne tik daugiau laisvų butų, bet ir stipresnę konkurenciją tarp plėtotojų dėl pirkėjų dėmesio.
„CityNow“ duomenimis, Pašilaičiuose rugsėjį buvo apie 14 aktyvių naujo būsto projektų arba jų etapų, kuriuos vystė aštuonios skirtingos bendrovės. Tuo metu pagal aktyvių projektų ir etapų skaičių pirmavo Naujamiestis su 20, o Senamiestyje jų buvo 12. Šie skaičiai rodo skirtingus rinkos aspektus: viename rajone gali būti daug nedidelių projektų, kitame – mažiau projektų, bet gerokai daugiau juose siūlomų butų.
Pašilaičiai išsiskiria ir pirkėjų susidomėjimu. Per pirmuosius devynis 2026 metų mėnesius šis rajonas nuolat patekdavo tarp penkių populiariausių pagal naujų būstų pardavimus, o keturis mėnesius užėmė pirmąją vietą. NT ekspertų vertinimu, pirkėjus čia traukia ne vien kaina, bet ir jau susiformavusi infrastruktūra, mokyklos, prekybos vietos, susisiekimas Ukmergės gatve bei Vakariniu aplinkkeliu.
Tačiau Pašilaičiai nebėra vienas pigiausių naujo būsto rajonų. „CityNow“ pateikiamame 2026 metų liepos palyginime vidutinė kvadratinio metro kaina čia siekė apie 3 400 eurų ir viršijo ekonominio segmento vidurkį. Panašaus kainų lygio naujų butų tuo metu buvo galima ieškoti Justiniškėse, Naujininkuose ir Pilaitėje, kur kainos svyravo maždaug tarp 3 500 ir 3 600 eurų už kvadratinį metrą. Šie liepos duomenys pateikiami atskirai nuo rugsėjo kainų palyginimo.
Pasak rinkos analitikų, šiandien naujo būsto pirkėjai vis dažniau lygina ne vien kvadratinio metro kainą. Svarbi ir gyvenamoji aplinka, statybos kokybė, būsto išplanavimas, šalia esantys želdynai, automobilių parkavimo galimybės bei plėtotojo reputacija. Rajone, kuriame vienu metu vystoma daug projektų, pirkėjas gali lengviau pasirinkti jo poreikius atitinkantį būstą, tačiau vien mažiausia kaina dar nereiškia geriausio sprendimo.
Vertinant Vilniaus būsto rinką svarbu atskirti ir pasiūlos kainas nuo realių sandorių. Skelbiami rajonų vidurkiai atspindi analizuojamų naujos statybos projektų kainų lygį, bet konkretus butas gali kainuoti gerokai daugiau arba mažiau. Be to, pateikti keturių rajonų istoriniai palyginimai nėra visų Vilniaus rajonų reitingas – jie leidžia įvertinti skirtingas tendencijas, bet nenustato absoliučiai pigiausios ar brangiausios vietos visame mieste.
Naujausi duomenys atskleidžia dvi vienu metu vykstančias tendencijas: Vilniuje naujas būstas per pastaruosius metus smarkiai pabrango, tačiau auganti pasiūla didina pirkėjų pasirinkimą. Todėl ieškant naujo buto vis svarbiau lyginti ne tik rajonų kainų vidurkius, bet ir konkrečius projektus, jų aplinką bei ilgalaikį būsto patrauklumą.
